El cambio de uso de un activo inmobiliario dentro de una empresa puede generar dudas relevantes desde el punto de vista contable. En particular, el paso de existencias a inversión inmobiliaria es una operación habitual en el sector promotor que requiere aplicar correctamente los criterios del ICAC. En este artículo analizamos la consulta nº 2 del BOICAC 144 y resolvemos las principales cuestiones sobre el momento del traspaso, su valoración y el tratamiento posterior del inmueble.
Contexto de la consulta del ICAC
La consulta nº 2 del BOICAC 144 del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC) analiza el tratamiento contable del cambio de clasificación de un inmueble desde existencias a inversiones inmobiliarias cuando una empresa promotora decide destinarlo al arrendamiento.
La consulta se refiere a una sociedad dedicada a la promoción inmobiliaria que posee un edificio contabilizado como existencias. Sobre este inmueble ya se había registrado un deterioro de valor.
Posteriormente, la empresa decide rehabilitar el edificio para destinarlo al alquiler de oficinas, por lo que surge la duda sobre el tratamiento contable adecuado del activo.
Cuestiones clave planteadas en el traspaso contable
En concreto, se plantean dos cuestiones principales:
Momento en que debe realizarse el traspaso de existencias a inversión inmobiliaria
- Si debe efectuarse antes de iniciar la rehabilitación o cuando esta comience.
Valor por el que debe registrarse el traspaso
- Si debe hacerse por el valor neto (existencias menos deterioro), o
- Si debe registrarse el precio de adquisición por un lado y el deterioro acumulado por otro.
Criterio del ICAC sobre el cambio de clasificación
El ICAC fundamenta su respuesta en la Resolución de 1 de marzo de 2013, que regula las normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias.
Dicha resolución establece que la clasificación de un inmueble debe modificarse cuando cambie su función dentro de la empresa. Es decir, la clasificación depende del uso económico que la empresa vaya a dar al activo.
Momento del cambio de clasificación
El ICAC concluye que la reclasificación debe realizarse en el momento en que la empresa decide destinar el inmueble al arrendamiento operativo, aunque todavía no se haya iniciado la rehabilitación.
Por tanto, no es necesario esperar al comienzo de las obras para efectuar el cambio de clasificación.
El criterio clave es el cambio de destino del activo:
- De existencias (activo destinado a la venta)
- A inversión inmobiliaria (activo destinado a obtener rentas mediante arrendamiento).
Valoración en la reclasificación
El traspaso debe realizarse por el importe por el que las existencias figuren en la contabilidad, es decir, por su importe en libros.
Esto implica que:
- El inmueble se reconocerá por su importe bruto (coste de adquisición o producción).
- El deterioro previamente registrado se mantiene, permaneciendo contabilizado en la correspondiente cuenta correctora.
Por tanto, no se elimina ni se ajusta el deterioro, sino que se conserva como corrección valorativa asociada al activo.
Tratamiento contable de la rehabilitación del inmueble
Las obras de rehabilitación posteriores se contabilizarán conforme a las reglas generales aplicables al inmovilizado:
- Si suponen mejoras o aumentos de capacidad, se activarán como mayor valor del inmueble.
- Si son reparaciones o mantenimiento, se registrarán como gasto del ejercicio.
Información a incluir en la memoria anual
El ICAC recuerda que la empresa deberá incluir en la memoria de las cuentas anuales toda la información relevante sobre esta operación, con el fin de garantizar que las cuentas reflejen la imagen fiel del patrimonio, la situación financiera y los resultados de la empres
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