El Tribunal Supremo, en sentencia de 24 de junio de 2025 813/2025, reitera su doctrina sobre la comprobación de valores de inmuebles. Establece que una visita exterior acompañada de fotografías, sin explicaciones adicionales, no basta para justificar la valoración realizada. Señala que la Administración no puede ampararse en la comodidad de su gestión masiva de tributos para omitir la inspección interior.
La cuestión jurídica planteada
¿Es válida una valoración pericial de un inmueble para efectos de comprobación de valores si el perito no ha visitado su interior y no justifica el motivo? ¿Puede la Administración fiarse solo de una visita exterior y fotografías para determinar valor de mercado y base imponible para tributación?
El perito no puede presuponer el estado interior del inmueble a partir de su aspecto externo. Frases como “Según se puede observar desde el exterior” no son válidas para una valoración por parte de la Administracion. El perito debe explicar de forma clara y razonada por qué no accede al interior del inmueble en cada caso concreto.
Los principios que fija el Supremo en esta sentencia
El Tribunal considera inaceptable basar la valoración únicamente en la apariencia exterior o en la documentación registral y catastral. La visita interior es la regla general y solo puede omitirse por motivos suficientes y justificados.
Además, no se aprecia en los casos analizados que el obligado tributario haya impedido el acceso al inmueble.
El Supremo recuerda que esta exigencia de motivación no es una formalidad, sino una garantía para el contribuyente.
La STS 813/2025 establece los siguientes criterios:
- En la valoración de bienes inmuebles con intervención de peritos de la Administración, es necesaria la visita interior y exterior del inmueble.
- Si no se efectúa la visita interior, el perito debe justificar expresamente que ha sido imposible o no ha sido necesaria.
- La falta de cumplimiento de ese requisito puede conllevar la anulación de la liquidación tributaria y sanciones derivadas, por ausencia de motivos suficientes y vulneración del derecho de defensa del contribuyente.
En operaciones como las aportaciones no dinerarias, la correcta valoración es esencial para aplicar el régimen fiscal especial.
La sentencia enlaza con otras resoluciones anteriores, como la STS de 4 de julio de 2023. También el TEAC, en resoluciones recientes, ha declarado inválidas valoraciones basadas solo en visitas exteriores. La doctrina subraya que la falta de inspección interior debidamente justificada no puede ser subsanada a posteriori por los tribunales.
En definitiva, el Supremo refuerza la necesidad de buena praxis pericial para proteger los derechos del contribuyente.
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