En el caso planteado el contribuyente alquila una habitación de su vivienda habitual con fines turísticos durante 135 días. En la consulta vinculante V1643-25, de 15 de septiembre de 2025, se concluye que este arrendamiento debe declararse como rendimiento del capital inmobiliario, ya que no reúne los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006 del IRPF.
El alquiler de una habitación de la vivienda habitual para uso turístico plantea dudas frecuentes sobre su correcta tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Desde el punto de vista fiscal, este tipo de arrendamiento tiene un tratamiento específico que depende de su naturaleza y de las circunstancias en que se realiza.
Cuando el alquiler no reúne los requisitos necesarios para ser considerado una actividad económica —por ejemplo, por no contar con una organización empresarial mínima o personal contratado—, los ingresos obtenidos no se califican como rendimientos de actividades económicas. En estos casos, las cantidades percibidas deben declararse como rendimientos del capital inmobiliario, al derivar directamente de la titularidad de un inmueble y no del ejercicio de una actividad profesional o empresarial.
Una vez determinada esta calificación, el contribuyente puede deducir determinados gastos, siempre que estén directamente relacionados con la obtención de los ingresos. La normativa del IRPF permite deducir aquellos gastos necesarios para generar el rendimiento, entre los que se encuentran, entre otros, los intereses de préstamos vinculados a la adquisición o mejora de la vivienda, los gastos de reparación y conservación, los tributos y tasas que no tengan carácter sancionador, los seguros del inmueble o de responsabilidad civil, los gastos de administración, los servicios profesionales relacionados con el arrendamiento y los suministros.
No obstante, la deducción de estos gastos está sujeta a dos límites fundamentales. En primer lugar, solo son deducibles los gastos correspondientes al periodo efectivo en el que la habitación estuvo alquilada. En segundo lugar, cuando el gasto afecta a la totalidad de la vivienda y no puede asignarse exclusivamente a la habitación arrendada, debe aplicarse un criterio de reparto proporcional, teniendo en cuenta tanto la superficie alquilada como el tiempo de uso turístico.
Especial atención merece la amortización, que permite reflejar fiscalmente la depreciación del inmueble y de los bienes muebles puestos a disposición del inquilino. En el caso del inmueble, la amortización se calcula aplicando un porcentaje anual sobre el mayor valor entre el precio de adquisición y el valor catastral, excluyendo siempre el valor del suelo. En cuanto al mobiliario y enseres de la habitación, se aplican los coeficientes de amortización previstos para bienes muebles, respetando los límites establecidos por la normativa. Al igual que el resto de gastos, la amortización debe ajustarse al tiempo real de alquiler.
Respecto a los suministros, solo serán deducibles cuando el coste recaiga efectivamente sobre el propietario y en la parte que corresponda al uso de la habitación alquilada. Si dichos importes se incluyen dentro del precio del alquiler, deben computarse como ingreso, pudiendo deducirse posteriormente en la proporción que corresponda.
Por último, es importante destacar que este tipo de arrendamiento no permite aplicar la reducción del 60 % sobre el rendimiento neto positivo prevista para el alquiler de vivienda habitual. Al tratarse de un alquiler de carácter temporal y con finalidad turística, la habitación no satisface una necesidad permanente de vivienda del arrendatario, quedando excluida de este beneficio fiscal.
En conclusión, el alquiler turístico de una habitación de la vivienda habitual debe declararse como rendimiento del capital inmobiliario, con deducción limitada de gastos y amortizaciones en función del tiempo y del espacio alquilado, y sin acceso a la reducción fiscal reservada a los arrendamientos de vivienda habitual.
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